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何はともあれ、農地の権利の移動には、何かしらの手続が必要!

農地法では、農地改革の成果を維持し、耕作者の経営の安定と農業生産力の増進を図るため、農地移動や農地転用の許可制、賃貸借契約の解約等の制限等の諸規定を定めています。

農地は農業生産の基盤であり、食糧生産はもとより、景観や環境の保全、防災等の重要な機能と役割を果たしています。

農地は、一度農地以外のものにされると元の状態に戻すことが大変難しく、個々人や企業活動において自由に農地以外の用途に転用できるとなると、計画的な農地の利用ができずに周辺農業への支障も出てきてしまいます。

従って、行政の側で、農地を転用する際には許可等の手続を課して、農地の取引に対しては規制をかけているのです。

農地転用とは

農地転用とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、山林などの用地に転換することをいいます。

区画形質に変更を加えなくても、駐車場や資材置き場などのように、農地を農地ではない状態にする行為も農地転用となります。

また、一時的に資材置き場や、作業員事務所などにする場合も農地転用となります。

簡単に言えば、農地(耕作を目的とする土地)を農地ではないものにすることをいいます。

農地法の許可を受けずに行った農地の違反転用に対して、都道府県知事は工事の中止や原状回復等の命令を行うことができるとされています。また、違反転用を行った者には、3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)という罰則規定がありますので、必ず、農地転用の届出または、許可を得るようにしましょう。

対象となる農地について

全ての農地が転用許可の対象になります!

登記地目が農地であればたとえ、耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態(農地性)である限り農地として扱われます。

また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されている。つまり、はたから見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要となりますので要注意です!

土地の売買契約と不動産登記との関係

農地の売買契約や登記は農地転用の届出または許可が得られない間はすることができません。

一般的には、転用が済んだら土地の権利が移転しますよという、停止条件付売買契約や売買予約契約をするにとどまりますので農地法の手続きを終えた後に本契約をする必要があります。

不動産登記の場合も、買主の地位を守るという考えから、許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることになります。

農地法の手続の流れ

許可の可能性、手続に必要なものの確認

生産性の高い優良農地、小集団の未整備農地、市街地近郊農地では原則として転用は不許可とされています。

例外許可のケースに該当するのか否かについて、吟味をした上で、話を進めなければなりません。

また、転用が可能であると判断した際には、どのような手続が必要となるのかについて、理解をした上で許可申請に必要となる書類の収集に取り掛かります。

書類の準備

必要な書類は許可申請の種類により異なります。

また、窓口もそれぞれ3条、4条、5条の場合で異なりますので注意が必要です。

必要書類はそれぞれの窓口で入手し、添付書類は漏れのないように全て用意をします。

独自の様式で作成した書類、不足書類があると申請を受理されませんので全て書類を準備して、十分な確認をしてから申請をします。

また、万が一、記入内容に誤記があった場合に備えて、申請書関連書類の左側余白には、届出者全員分の捨印を押印しておきます。

届出、許可申請

実際に窓口で申請をします。

【個人又は農業生産法人が申請をする場合】

許可申請の類型 窓口(権限庁)
4条・5条の届出(市街化区域内) 農業委員会
3条許可(住所のある市町村の区域内の権利取得) 農業委員会
3条許可(住所のある市町村の区域外の権利取得) 富山県知事
4・5条許可(4ヘクタール以下の農地) 富山県知事
4・5条許可(4ヘクタールを超える農地) 農林水産大臣

※許可権限庁が富山県知事である場合でも、許可申請書の提出は農地のある農業委員会になります!

※1ヘクタール(ha)=10,000㎡のこと

受理通知書の受領

3条許可の場合は申請日から1週間程度、4条、5条許可の場合は1月半(6週間)程度で受理通知書が交付されます。

受け取りの際には本人または代理人の押印が必要となりますので申請書に押印した印鑑を持参して受理通知書を受け取りに行きます。

農地転用の許可基準のポイント

農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導するとともに、具体的な転用目的を有しない投機目的、資産保有目的での農地の取得は認めないこととしています。

※1、※2 【例外許可の場合】
・農業用施設、農業物加工・販売施設
・土地収用認定施設
・都市と農村の交流に資する施設
・集落接続の住宅等(500㎡以内)
・地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設 等



農地転用の許可が不要とされる場合

・国、都道府県が行う場合(学校、病院等の新設を除く)

・土地収用される場合

・農業経営基盤強化促進法による場合

・市町村が土地収用法対象事業のための転用をする場合(学校、病院等の新設を除く)

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